不少市民都碰到過(guò)購(gòu)房陷阱，今后，購(gòu)房者的權(quán)益將得到更有力的保護(hù)。

昨日，記者從市房管局獲悉，新版《商品房買賣合同示范文本》（以下簡(jiǎn)稱新版合同）已正式出爐，并將于9月1日正式啟用，針對(duì)商品房交易中容易產(chǎn)生的糾紛，特別是在商品房交付、商品房質(zhì)量、違約責(zé)任等方面，新版合同均進(jìn)一步明確和細(xì)化。

看新政

新版合同下月啟用

目前，我市采用的多為2000年版本的購(gòu)房合同。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展、商品房交易量的不斷攀升，關(guān)于商品房合同簽訂、合同履行等方面的糾紛也在不斷增多。為了進(jìn)一步規(guī)范商品房交易行為，保障交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，國(guó)家相關(guān)部門對(duì)2000年版購(gòu)房合同示范文本進(jìn)行了修訂，制訂了新版合同，包括《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》和《商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本》。

市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，結(jié)合我市實(shí)際，新版合同將在9月1日正式啟用。今年9月1日前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人進(jìn)行網(wǎng)上簽約的，仍可使用舊版合同，在新版合同正式啟用前購(gòu)房合同已經(jīng)備案的，不用更換新版合同。市房管局將于8月31日24時(shí)停止辦理舊版合同網(wǎng)簽的業(yè)務(wù)。

新版合同的適用范圍為我市城市區(qū)，我市各縣（市）可參照使用。新版合同啟用后，開(kāi)發(fā)商不使用新版合同的，將不予網(wǎng)簽或備案。

看變化

增加的內(nèi)容大多對(duì)購(gòu)房者有利

“新版合同內(nèi)容修改幅度較大，各條款內(nèi)容較細(xì)，增加了商品房抵押、預(yù)售資金監(jiān)管、商品房交付條件、商品房質(zhì)量、前期物業(yè)管理、建筑物區(qū)分所有權(quán)、買受人信息保護(hù)等方面的條款和內(nèi)容。針對(duì)商品房交易中容易產(chǎn)生的糾紛，特別在商品房交付、商品房質(zhì)量、違約責(zé)任等方面，新版合同均進(jìn)一步明確和細(xì)化，此舉為減少和有效解決交易雙方的矛盾提供了依據(jù)?！痹撠?fù)責(zé)人稱，增加的內(nèi)容大多對(duì)購(gòu)房者有利，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了制約，特別是在補(bǔ)充協(xié)議的約定方面，著重保護(hù)購(gòu)房者的利益。

此外，新版合同將在各房產(chǎn)銷售場(chǎng)所展示，供購(gòu)房者閱讀，以保證購(gòu)房者在正式簽約前充分了解合同的全部?jī)?nèi)容。

看利好

從房屋質(zhì)量到個(gè)人信息，對(duì)購(gòu)房者的保護(hù)更有力了

新版合同對(duì)購(gòu)房者有哪些利好呢？有購(gòu)房意向的市民不妨提前了解一下。

關(guān)鍵詞 交房

針對(duì)商品房交付，舊版合同規(guī)定，只要具備交付條件即可。

新版合同規(guī)定，商品房必須取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件和房屋測(cè)繪報(bào)告才能交付。商品房在交付時(shí)，水、電、氣、暖等配套設(shè)施必須齊全，通信、電視、寬帶等線路要敷設(shè)到戶，其他公共服務(wù)配套，如小區(qū)綠化、幼兒園等，也須達(dá)到雙方約定的條件，違約按約定方式處理。

在查驗(yàn)房屋方面，新版合同特別提到，出賣人不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗(yàn)房屋和辦理交付手續(xù)的前提條件。

關(guān)鍵詞 質(zhì)量

新版合同對(duì)商品房質(zhì)量及保修責(zé)任進(jìn)行了明確。地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)，其他質(zhì)量問(wèn)題，裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施這四個(gè)方面，如果不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者有權(quán)要求出賣人進(jìn)行整改、賠償，甚至解除合同等。

關(guān)鍵詞 保修

目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)普遍采用項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)制，項(xiàng)目公司一旦開(kāi)發(fā)完一個(gè)樓盤就會(huì)被注銷，當(dāng)房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，購(gòu)房者很難找到相關(guān)責(zé)任人。

新版合同特別約定，如果開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任，必須由另一家單位來(lái)承擔(dān)連帶責(zé)任，這家單位可以是開(kāi)發(fā)商的股東或者關(guān)聯(lián)公司，以解決項(xiàng)目公司被注銷后的商品房質(zhì)量問(wèn)題。

關(guān)鍵詞 房款

新版合同規(guī)定，商品房的全部房款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于本工程建設(shè)。該規(guī)定能避免開(kāi)發(fā)商將房款挪入私人賬戶，***終導(dǎo)致卷款走人現(xiàn)象的發(fā)生。

關(guān)鍵詞 買賣

在二手房買賣中，購(gòu)房者會(huì)碰到一房?jī)少u等情況，購(gòu)房者的損失很難挽回。

新版合同要求開(kāi)發(fā)商或者房東，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的合法性、不存在一房?jī)少u、不存在司法查封和***轉(zhuǎn)讓這三個(gè)方面進(jìn)行承諾。如果違約，并導(dǎo)致購(gòu)房者合同無(wú)法備案或無(wú)法***的，購(gòu)房者可主張退房、退利息，造成損失的，還可以約定由出賣人支付“已付房款一倍”的資金或者賠償買受人的全部損失。

關(guān)鍵詞 公共場(chǎng)所

小區(qū)的一些公共場(chǎng)所、停車位等，過(guò)去經(jīng)常因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明確導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商和業(yè)主產(chǎn)生糾紛。

新版合同規(guī)范了建筑物區(qū)分所有權(quán)，增加了共有權(quán)利的約定，明確建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、通道、大堂、避難層、設(shè)備層等部分，道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房等歸全體業(yè)主共有。

關(guān)鍵詞 隱私

***后，購(gòu)房者會(huì)經(jīng)常接到裝飾公司打來(lái)的電話，購(gòu)房者的信息被泄露和濫用已經(jīng)成為廣泛的現(xiàn)象。

新版合同明確，開(kāi)發(fā)商對(duì)在賣房過(guò)程中收集到的購(gòu)房者信息有保密義務(wù)，除非因法律、法規(guī)規(guī)定或公檢法、紀(jì)檢部門執(zhí)行公務(wù)需要，未經(jīng)購(gòu)房者書(shū)面同意，開(kāi)發(fā)商不得對(duì)外披露和越權(quán)使用購(gòu)房者信息。

關(guān)鍵詞 稅費(fèi)

商品房在交付時(shí)，如果實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積與預(yù)測(cè)面積存在誤差，根據(jù)誤差比***值在3%以內(nèi)或是超出3%這兩種情況進(jìn)行處理。

根據(jù)規(guī)定,商品房進(jìn)行買賣時(shí)

實(shí)測(cè)面積為90平方米的，契稅稅率為1%

實(shí)測(cè)面積超過(guò)90平方米的，契稅稅率為1.5%

實(shí)測(cè)面積超過(guò)144平方米的屬于豪宅，契稅稅率為3%

新版合同規(guī)定，因預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積有差異，導(dǎo)致購(gòu)房者不能享受稅收優(yōu)惠政策而增加稅收負(fù)擔(dān)的，雙方可以事先約定，由哪一方來(lái)承擔(dān)稅費(fèi)差額。（洛陽(yáng)晚報(bào)記者 連漪 通訊員 司馬莉 實(shí)習(xí)生 邱晨）